El comprador de una vivienda adquirida a bajo precio puede demostrar su valor para evitar los impuestos de Hacienda

En nuestra noticia anterior ¿Se puede evitar el impuesto extra por haber comprado un piso barato? analizábamos que desde la crisis en el sector inmobiliario se pueden encontrar pisos con precios muy bajos, pero que Hacienda puede reclamar una cantidad de impuestos al comprador que lo adquiere.

Esto sucede porque los inmuebles tienen un valor mínimo de precio de venta registrado, estipulado por las comunidades autónomas y dadas las condiciones del mercado o las características de la vivienda, el importe puede variar. Es precisamente aquí donde está el desajuste entre el precio del mercado y el valor puesto por la administración autonómica, que se rige para ello por el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Pues bien, en estos casos, el contribuyente puede recurrir estas liquidaciones complementarias por parte de la administración y demostrar que la vivienda tiene un valor inferior al que se le ha otorgado.

¿Cómo? Si el comprador demuestra que otro de los procedimientos recogidos en dicho artículo da como resultado una valoración menor a la que ha estipulado la Administración, ésta deberá justificar el motivo de la liquidación y las pautas utilizadas para la valoración. En dicho caso, la balanza puede inclinarse a favor del contribuyente, pues está prohibido que se graven riquezas inexistentes.

Para argumentar dicho valor inferior de la vivienda, el comprador puede hacerlo a través de diferentes vías: contratando los servicios de un perito que realice un dictamen técnico, mediante una tasación hipotecaria para oponerla a la valoración administrativa o incluso aportando los precios de venta ofertados.

Así lo han admitido ya algunos tribunales. De este modo es posible demostrar que el valor del inmueble correspondería a los precios medios en el mercado.

¿ Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra significa que, el inquilino tiene prioridad para poder optar a la compra de la vivienda después de alquilarla por un tiempo determinado.

Supone una alternativa para sacar inmuebles al mercado tanto para propietarios como para profesionales inmobiliarios .La escasa liquidez financiera y la saturación de la oferta, propician que el alquiler con opción a compra, sobre todo entre los jóvenes que quieren acceder a su primera vivienda, sea la mejor opción.

Ventajas para el arrendador:

• El inquilino le hará un pago adelantado que se usa como crédito para el pago inicial de la vivienda.

• Percibirá una renta por el arrendamiento del inmueble

• Hasta que se acredita formalmente la propiedad, el arrendador no pagará impuestos sobre el dinero de la opción.

• Generalmente , los inquilinos tratan de cuidar y mantener el inmueble más que si se tratara de un arrendamiento corriente.

• La cantidad a pagar por el inquilino será mayor que en un arrendamiento clásico.



Ventajas para el arrendatario:

• El desembolso de dinero es muy inferior a la señal de una vivienda.

• Todas las cantidades pagadas en concepto de renta se le descontarán del crédito.

• Tiene tiempo antes de hacer la financiación de la compra y por tanto, puede utilizarlo para adquirir crédito.

• Desde el momento que firma el contrato de arrendamiento puede bloquear el precio de la vivienda.

• Antes de comprar, puede vivir en el inmueble , y saber si se ajusta a sus necesidades.



¿ Qué debemos tener en cuenta en el alquiler con derecho de opción a compra?

1. Es una opción, no una obligación, pasado el plazo estipulado, el inquilino no está obligado a comprar.

2. Si al vencer el periodo estipulado el inquilino no adquiere la vivienda perderá la entrada entregada para asegurar la compra que será el precio de la opción.

3. Leer el contrato detalladamente .Esta opción integra dos subcontratos, el habitual de arrendamiento y el de la opción de compra.

4. El inquilino deberá asegurarse que la vivienda está libre de cargas para evitar problemas.



Observando comentarios y foros sobre esta figura hemos observado que todavía a día de hoy genera dudas entre los particulares que no se “fían” de esta figura.

He aquí un ejemplo: “¿alguien curtido sobre esto sería tan amable de poder explicarme y orientarme en cuánto al alquiler con opción a compra?.Mi pareja y yo hasta ahora hemos estado de alquiler, y ahora estamos valorando esta alternativa, pero tenemos nuestras dudas y/o miedos sobre el tema.

En realidad, no hay regulación de esta figura legalmente, por lo que , como siempre aconsejamos, lo mejor es asesorarse con un profesional, ( Inmobiliaria Doncel Puede ofrecerle este servicio), si nos decantamos por el alquiler con opción a compra para que ningún “cabo” quede suelto y tanto las condiciones como los plazos de ejercicio queden perfectamente establecidos y no llevarnos sorpresas desagradables.

Los asesores de Inmobiliaria Doncel le pueden ayudar e informar , pulse en el enlace y acceda a nuestra web.

Artículo que por su interés sobre el mercado inmobiliario es interesante conocer

La percepción se confirma y el precio medio de la vivienda continúa subiendo, en concreto un 2,7% interanual, alcanzando ya los 1.245 euros por metro cuadrado.  Cataluña y la Comunidad de Madrid, con un 11,3% y un 9% respectivamente, se sitúan en la parte alta de la tabla de incremento de precios. En todo caso, como decía Pío Baroja, la estadística es la ciencia más inexacta que existe –tenía un amigo que se había ahogado en un río de 0,2 mts de profundidad media-. Y así, mientras Madrid y Cataluña inician una escalada de precio en la que inversores y alquiler turístico tienen mucho que ver, otras regiones, como  País Vasco, La Rioja o Murcia, marcan descensos interanuales en éste primer cuatrimestre.

Estamos viviendo el nacimiento de una nueva burbuja inmobiliaria, muy localizada geográficamente y que ya está comenzando a originar problemas en las zonas afectadas. Seguimos sin entender que la vivienda no puede ser un bien especulativo, sino un derecho de todos los españoles, y si dejamos al mercado que regule su situación, cosa que le encanta a nuestro Gobierno actual, estamos abocados de nuevo al desastre. Y es que el mercado inmobiliario no es un mercado endógeno que pueda regularse a sí mismo, sino que está abierto a los altibajos económicos europeos y mundiales. Y si la rentabilidad de nuestro mercado es alta, el flujo de capitales se intensificará y desvirtuará la situación.

Las capitales de provincia con mayores afluencias turísticas están experimentando un fenómeno de crecimiento de los precios de alquiler de dos dígitos, resultado de las altas rentabilidades ofrecidas por el alquiler turístico.

La LAU impulsada por el Gobierno del Partido Popular cambió las condiciones en el mercado del alquiler para hacerlo más atractivo a los propietarios frente a los inquilinos. Se sacó a los alquileres del IPC y se disminuyó el tiempo de arrendamiento. Si a ello le sumamos el auge de los alquileres vacacionales y la entrada de capital buscando altas rentabilidades el cóctel es explosivo y ya está en la “coctelera agitando”. Los alquileres suben de forma desmesurada por encima del IPC, los salarios y pensiones bajan en relación a ese índice, entra dinero y el precio de la vivienda, en las zonas afectadas por estas causas, se dispara. Como complemento a la situación, ha vuelto a incrementarse el número de desahucios, sobre todo los producidos por impago de alquiler.

Pero en otros lugares el precio sigue descendiendo. Así, mientras que en Madrid, Cataluña, Canarias y Galicia el crecimiento en el precio es moderado, en otros como País Vasco, La Rioja, Castilla y León o Castilla la Mancha, se padece una caída interanual casi tan fuerte como son las subidas.

Si observamos los precios por provincias, las diferencias son todavía más acusadas. La mejor evolución de precios se dio en Barcelona, Madrid y Álava, con incrementos del 11,9%, 9% y 6%, respectivamente, respecto al segundo trimestre de 2016, mientras que hasta en 19 provincias se han registrado caídas. Castellón (-5,9%) y Segovia (-5,1%) lideraron los descensos.

Castellón puede ser el paradigma de la situación. Encontrándose en la costa mediterránea debería estar en zona positiva, pero décadas de corrupción urbanística al servicio de los de siempre, han dejado en la ruina inmobiliaria a los pequeños propietarios. Aunque parezca imposible, puede encontrarse un piso moderno, en buenas condiciones, “para entrar a vivir”, en la provincia de Castellón, por poco más de 20.000 euros.

El precio medio más caro de los pisos y chalets en el segundo trimestre se registró en la Comunidad de Madrid, hasta los 1.925 euros por metro cuadrado. Le siguen País Vasco e Islas Baleares, con 1.919 euros/metro cuadrado y 1.914 euros/metro cuadrado, respectivamente. Por su parte, Extremadura (774 euros/metro cuadrado), Castilla-La Mancha (788 euros/metro cuadrado) y La Rioja (819 euros/metro cuadrado) son las comunidades autónomas más baratas.

Las diferencias que existían hace un año en el mercado residencial, en cuanto a ventas y precios, no sólo prosiguen, sino que se están incrementando. Y la causa son todos esos factores exógenos sin control y leyes favorables a nuevas burbujas inmobiliarias localizadas.

Muchos propietarios de las zonas afectadas por los descensos no entienden lo que está sucediendo. Cuando el año pasado vieron que en su zona los precios subían se las prometieron muy felices, sacaron brillo a sus carteles de venta e incluso subieron un poco el precio. Hoy, un año después, les dicen que los precios de sus casas han vuelto a bajar. Y no se lo creen, sobre todo porque en la prensa se dice que suben los precios medios, pero no que bajan en determinadas zonas. Papelón el de las agencias inmobiliarias de esas zonas, explicando a los propietarios que su piso está fuera de precio y que tienen que volver a bajarlo.

Por provincias, los precios medios más altos se localizan en Guipúzcoa (2.089 euros/metro cuadrado), Barcelona (1.963 euros/metro cuadrado) y Madrid (1.925 euros/metro cuadrado). Por el contrario, los pisos y chalets más baratos de media se encuentran en Ciudad Real (714 euros/metro cuadrado), Toledo (722 euros/metro cuadrado), Cáceres (748 euros/metro cuadrado) y Teruel (753 euros/metro cuadrado). En cuanto a capitales, Barcelona tiene el precio de vivienda más elevado del país, con hasta 3.094 euros por metro cuadrado, y adelanta a San Sebastián (2.984 euros/metro cuadrado). Madrid y Bilbao superan la cota de los 2.000 euros en este segundo trimestre del año, mientras que Castellón (797 euros/metro cuadrado), Lugo (892 euros/metro cuadrado) y Ávila (917 euros/metro cuadrado) son las más baratas.

Baleares sigue siendo la comunidad autónoma donde es más difícil acceder a una vivienda de tipo medio, hasta los 15,1 años de sueldo íntegro, según datos de Sociedad de Tasación (ST). El Índice de Esfuerzo Inmobiliario (años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda tipo medio) se sitúa en 7,5 años. En cuanto al Índice de Accesibilidad (referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente), que mide la capacidad de endeudamiento, ST lo sitúa en los 105 puntos, dos puntos más en comparación al mismo periodo del año anterior. No obstante, en Madrid, Cataluña y Baleares continúa siendo “insuficiente” la capacidad de endeudamiento, al contrario que en La Rioja, Murcia y Extremadura, regiones donde este índice registra los valores más altos.

Ante la pasividad o complacencia de la administración, a la que la palabra regulación le saca sarpullidos, los precios del alquiler en estas zonas especulativas van a continuar subiendo e impulsando el precio de las viviendas, que cada vez se tornarán más inasequibles a los ciudadanos medios. La despoblación de los centros de las grandes ciudades es un hecho incontestable y si prosigue mucho tiempo la situación, estos centros urbanos se perderán para la población y se convertirán en parques temáticos dedicados al turismo. No parece que éste sea el mejor modelo de ciudad habitable y sostenible. El nuevo equilibrio de fuerzas en el Parlamento puede hacer cambiar la situación este otoño. Ya hay varios partidos, entre ellos el PSOE, comprometidos a conseguir un cambio. ¡Esperémoslo!