Algunas de las preguntas más frecuentes en cuanto a alquileres son si se debe cobrar o no el IVA a los inquilinos y en qué casos el alquiler está exento de pagarlo.
La regla general es que todos los alquileres están sujetos al IVA, es decir, todo propietario que destine su inmueble para el alquiler tiene una serie de obligaciones fiscales. Ahora bien, la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa.
Entre las obligaciones fiscales del arrendador figuran: el alta censal como empresario (modelo 036), presentar cada trimestre el modelo 303 y abonarlo y presentar el modelo anual 390. Sin embargo, como ocurre con la obligación de presentar el IRPF, existen excepciones por las que un propietario no está obligado a cobrar el IVA.
Arrendamiento de una vivienda a un particular
Si el inmueble puesto en alquiler tiene como único uso el de vivienda y está firmado con el inquilino que vaya a ocuparla, sí hay exención del IVA, es decir, no es necesario incluir el IVA en las facturas de alquiler ni cumplir con las obligaciones fiscales mencionadas.
Lo que sí es obligatorio para el arrendador es registrar el dinero procedente del alquiler en la declaración de la renta. De esta forma, puede reducir parte de otros gastos relacionados con dicho alquiler a los beneficios obtenidos, como el pago de la comunidad o el IBI, tributando el casero solo por el beneficio real que obtenga (al que además podrá aplicar una reducción del 60% con carácter general).
Asimismo, la exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que deberá pagar el arrendatario, al ser una trasmisión de vivienda durante un plazo determinado.
¿Y si la vivienda tiene un despacho de trabajo?
Podemos encontrar esta circunstancia. Si el inquilino tiene en el piso que emplea para vivir una oficina particular, entonces no habrá exención del IVA, ni para la parte destinada solo a vivienda.
Además, según Hacienda, el arrendador pierde la posibilidad de incluir el alquiler del inmueble como alquiler de vivienda y el arrendatario no puede desgravar el alquiler en el IRPF ni deducir todo el IVA que paga por la vivienda.
Arrendamiento de una vivienda a una empresa
Si es una empresa la que alquila la vivienda (por ejemplo, lo hace para que viva uno de sus empleados), figura en el contrato dicha entidad como arrendatario y por lo tanto Hacienda declara que tendría que pagar el IVA.
No obstante, hay cierta polémica con respecto a este punto. La justicia discrepa en estos casos y hay sentencias favorables para que el IVA quede exento. Así lo indica también la DGT (Dirección General de Tributos), que determina que tampoco se debería cobrar el impuesto si en el contrato figura la persona o las personas usuarias de la vivienda.
Arrendamiento turístico
En el caso de los alquileres turísticos, el propietario está obligado a tributar en la declaración de la renta por el dinero que perciba.
Si cede el inmueble a una empresa para que la alquile, Hacienda considera que este arrendamiento también está sujeto al IVA, ya que el uso del inmueble no será exclusivo de vivienda.
Por otra parte, otro caso que puede darse es el del uso mixto del inmueble: si además del alquiler de vivienda, el arrendador “presta” servicios adicionales (limpieza, lavandería…) el arrendamiento está sujeto al IVA (10%).
En conclusión: Solo cuando los alquileres están destinados exclusivamente al uso de vivienda, firmado el contrato con el inquilino que vaya a vivir en el inmueble, están exentos de pagar IVA y no están sujetos al mismo.
