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Novedades sobre vivienda en la declaración de la renta 2014

El 7 de abril comienza la campaña de la renta que estará marcada por la exención de impuestos a la dación en pago de la vivienda habitual y por el fin de las deducciones por compra posterior a enero de 2013 y las deducciones por alquiler de vivienda. Los técnicos de hacienda  recuerdan que los contribuyentes que perciban un sueldo inferior a los 22.000 euros brutos anuales de un solo pagador estarán exentos de declarar.

A continuación se exponen los aspectos más importantes relacionados con la vivienda a tener en cuenta a la hora de presentar la declaración:

• Exención de la dación en pago para la vivienda habitual.  Desde enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, están exentas del pago de impuestos las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor siempre que la transmisión se haya realizado por dación en pago o en ejecución hipotecaria judicial o notarial. Además, se exige que, para ejecutar la cancelación, las deudas hayan sido contraídas con una entidad de crédito u otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos hipotecarios. También es requisito indispensable que el propietario de la vivienda no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer el pago de toda la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
• Adiós a las deducciones por compra y alquiler de vivienda habitual. Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o realizaran algún pago para su construcción antes del 1 de enero de 2013, mantienen el derecho a la desgravación en 2014 y sucesivos años siempre que hayan deducido por dicha vivienda en 2012 o años anteriores (hasta el 15% de las cantidades invertidas con un límite de inversión de 9.040 euros). Sin embargo, los que compraron después de esa fecha, ya no tienen derecho a la deducción estatal. País vasco y Navarra pueden seguir practicando deducción por vivienda habitual.Respecto al alquiler de vivienda habitual, en 2014 se mantuvo la deducción estatal, aunque desaparece para todos aquellos contratos de alquiler firmados a partir de 2015.

7 claves sobre las hipotecas para parejas de hecho

7 claves sobre las hipotecas para parejas de hecho

Al no estar reguladas de forma homogénea, se producen vacíos legales.

 Es esencial que la pareja se inscriba previamente en el Registro de Parejas de Hecho.

En España existen más de 1,7 millones de parejas de hecho, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra es un 200% superior a la registrada hace diez años y pone de relieve el crecimiento de estas uniones, en detrimento de los matrimonios tradicionales que, pese a ser la fórmula dominante en nuestro país, desde el inicio de la crisis, en 2008, ha descendido un 21,7%.

Sin embargo, a pesar del crecimiento experimentado, las uniones de hecho no se encuentran reguladas de manera homogénea en España, un vacío que se constata en lo que respecta al ámbito de la vivienda y la hipoteca. Para evitar la aparición de problemas en este sentido, a continuación te ofrecemos siete claves en torno a las hipotecas para parejas de hecho, de modo que podréis aclarar vuestras dudas sobre los derechos y obligaciones que estas tienen.

1. Titularidad de la hipoteca

Como señala la abogada Patricia Moreno, del despacho Melián Abogados, “el titular de un préstamo hipotecario podrá ser todo aquel que desee adquirir financiación e hipoteque para ello un bien inmueble de su propiedad, con independencia del vínculo que exista entre las partes”. Así, en el caso concreto de una pareja de hecho, la titularidad de la hipoteca podrá ser operada por un solo miembro de la pareja o por ambos de manera conjunta, aunque esta letrada señala que “ello dependerá de las garantías exigidas por la entidad bancaria”.

2.           Requisitos hipotecarios

Cada entidad financiera establece, en esta línea, sus propias normas a la hora de determinar los requisitos que debe cumplir el titular de una hipoteca. No obstante, en el caso de las parejas de hecho,se trata de los mismos que se exigen a cualquier otro prestatario, entre los que destacan “la viabilidad de la operación atendiendo a su solvencia, su situación laboral y las garantías que pueda ofrecer a dicha entidad”, afirman desde Melián Abogados.

3.           Reparto de la hipoteca

Una vez se obtiene el visto bueno de la entidad bancaria, es conveniente que antes de firmar la hipoteca la pareja regularice su relación inscribiéndose en el Registro de Parejas de Hecho que le corresponda y establezca, mediante escritura pública, el régimen a seguir ante una supuesta ruptura de la relación. Ello se debe, como explica Luis Fernando Muñoz de Dios, vicesecretario del Consejo General del Notariado, a que el contrato público ante notario “es fehaciente ante los tribunales de Justicia”, ajustándose a la legalidad vigente y siendo inatacable.

Según este notario, además, la escritura pública advierte de que “la vivienda comprada por la pareja de hecho quedará en proindiviso ordinario de ambos miembros en la proporción que fijen en el momento de comprar”, además de reconocer la cantidad total del préstamo y fijar la cuota de participación de cada miembro de la pareja. De esta manera, si no existe una escritura notarial, el pago de la hipoteca se realizará a partes iguales entre ambos miembros de la pareja.

4.           Pago de la hipoteca

Los miembros de la pareja pueden acordar de manera interna el pago de la hipoteca, estableciendoun régimen económico que fije una cuota de contribución de cada uno, la cual no debe ser necesariamente del 50%. Sin embargo, como advierte Moreno, este pacto resulta “irrelevante ante una supuesta reclamación del acreedor hipotecario”. Ello se debe, a que ambos son responsables solidarios del total de la cantidad que se ha prestado, por lo que, como subraya esta letrada, “si se llegase a reclamar judicialmente la cantidad adeudada, esta podría satisfacerse únicamente por uno de los miembros sin perjuicio de la acción de repetición prevista en la normativa, la cual permite reclamar al otro los gastos que le haya supuesto afrontar en solitario el pago de la hipoteca”.

5.           Separación de la pareja

La disolución de una pareja de hecho no afecta al pago de la hipoteca contraída por sus integrantes, de modo que el préstamo deberá seguir siendo abonado por ambos atendiendo a la cuota que le corresponda a cada uno. Sin embargo, como antes se ha constatado desde Melián abogados, “la responsabilidad de cara a la entidad bancaria es solidaria, por lo que cualquiera de los dos podrá abonar íntegramente el préstamo y posteriormente reclamarle la parte del préstamo que debía haber sido satisfecha por este”.

6.           Fallecimiento de un miembro de la pareja

En el caso de que se produzca el fallecimiento de uno de los miembros de la pareja de hecho, el Derecho español establece que son los herederos del fallecido quienes deben responder de la parte del préstamo hipotecario que le correspondería al fallecido. Sin embargo, existe la posibilidad de que el copropietario de la hipoteca se responsabilice de la cuota íntegra que tiene que pagar. Este podrá proceder a dicho mecanismo en el caso de que “los herederos del fallecido no se hagan cargo de la parte que les corresponde o no se haya iniciado el trámite para la aceptación y adjudicación de la herencia”, añade Moreno.

7.           Impago del préstamo hipotecario

La relación entre los miembros de una pareja es independiente al incumplimiento del pago de la hipoteca. Por ello, en el caso de que ningún miembro de la pareja de hecho pueda hacer frente a los pagos de las cuotas mensuales será el aval del préstamo el que responda solidariamente a la deuda contraída. De igual manera, si este tampoco puede asumir las cuotas de la hipoteca, “la entidad acreedora instará el tan temido y polémico procedimiento de ejecución hipotecaria contra los deudores y avalistas que figuren en la escritura de la vivienda”, lamenta la abogada Moreno.

Por: T. Álvarez

Claves para comprar una vivienda a través de una agencia

Acudir a un profesional siempre facilitará cualquier trámite.

 No todas las inmobiliarias trabajan en exclusiva.

Comprar vivienda es la principal inversión que realizamos en nuestra vida, pero la mayoría de compradores desconoce todos los requisitos que debe comprobar antes de dar este importante paso. Desde si el precio es adecuado hasta cómo gestionar las mejores condiciones de su hipoteca. Por este motivo son muchos los que se deciden por buscar vivienda a través de una agencia inmobiliaria. Te damos 10 claves que esperamos que te sirvan de ayuda.

1. Asesoramiento profesional

La razón principal de acudir a una agencia inmobiliaria es conseguir asesoramiento profesional en todo el proceso de compraventa. El comprador accede a una cartera de inmuebles que se adapta a sus preferencias con toda la información sobre cargas, pagos ordinarios, situación registral de la finca… Por otro lado, el vendedor tiene una valoración de su vivienda acorde con el mercado, además de acceso a una base de datos de potenciales compradores.

2.           Firma acuerdo agencia/cliente

A través de la nota de encargo se establece la relación entre el cliente vendedor y la agencia. En ella se especifican todos los servicios que va a prestar el profesional para comercializar la vivienda. “Normalmente, se firma un contrato con el propietario en el que se especifican las condiciones en las que la agencia gestionará la venta de la vivienda”, Hay diferentes tipos de contratos según los servicios que presta la agencia, por lo que es recomendable leerlo con atención.

3.           Exclusividad

Determinar si la agencia trabaja en exclusiva es importante para evitar problemas. El tiempo de duración de la exclusividad no está regulado, pero suele ir de los 6 a los 12 meses. “La exclusividad es recomendable si el propietario quiere un alto compromiso por parte de la agencia, ya que la gestión en exclusiva garantiza un retorno de los esfuerzos realizados en la promoción y gestión de la venta de ese inmueble”.

También existe la exclusiva compartida o multiexclusiva, “Tenemos la exclusiva de la comercialización, pero insertamos la vivienda en un listado que compartimos con inmobiliarias colaboradoras que pueden ser de otras marcas para que la venta sea más ágil.”

4.           Plan de marketing

La agencia diseña un plan de marketing para difundir y promocionar la venta del inmueble a través de todos los canales, principalmente Internet a través de su web, portales inmobiliarios o sus revistas corporativas. “Gestionamos los contactos interesados en el inmueble, para lo que se aplican procedimientos comerciales contrastados que evitan que el inmueble sea descartado por potenciales compradores, respondiendo con rapidez a las demandas de los compradores”.

5.           Planificación de las visitas

Es labor de la agencia planificar y realizar las visitas a la vivienda para evitar pérdidas de tiempo con visitas que no estén realmente interesados en comprar. Con antelación realizan una entrevista a los potenciales compradores para valorar sus necesidades y determinar si el inmueble se adapta a lo que buscan. Aconsejan al vendedor cómo poner a punto la vivienda para la venta.

6.           Representación en las negociaciones

Las agencias participan activamente en las negociaciones con los potenciales compradores. El conocimiento que tiene la agencia sobre el precio real de las viviendas ayuda en el proceso de negociación. La fijación del precio de venta es un problema cuando se quiere vender la vivienda sin mediación de una agencia, dado que nos regimos por la norma de vender caro y comprar barato sin conocer realmente cómo está el mercado.

7.           Asesoramiento legal y financiero

Las agencias también ofrecen información y asesoramiento en todo el proceso legal que supone la compraventa de un inmueble: reserva, contrato de arras, escrituras… También asesoran sobre las mejores condiciones financieras para comprar la vivienda y facilitan con acuerdos con entidades bancarias con mejores condiciones en los préstamos.

8.           Comisiones

Se establecen por cada agencia en función de las acciones que realiza pero no hay fijados unos máximos ni mínimos, ni tampoco está regulado quién debe pagar, puesto que unas veces es el comprador y otras el vendedor. “Actualmente, los honorarios de las agencias se sitúan entre el 4% y el 10%”. En ciertas Agencias, la comisión que paga el vendedor es de un 6% sobre el precio de venta del inmueble y del 4% para el comprador. En cualquier caso, los honorarios se pagan cuando se produce la venta independientemente de cuando se otorgue escritura de la misma.

9.           Incumplimiento de contrato

Llegar a un acuerdo directamente entre comprador y vendedor al margen de la agencia para ahorrarse el pago de los honorarios tiene consecuencias diferentes según el contrato firmado con la agencia. “Si cualquiera de los dos había solicitado mediante un contrato la gestión a la agencia y se incumple ese contrato la agencia podrá tomar las medidas legales oportunas que se deriven de ese incumplimiento”

10.     Elegir la agencia adecuada

Para evitar sorpresas, las agencias aconsejan a los clientes informarse bien sobre cómo trabajan, leer detenidamente el contrato antes de firmar y preguntar todo aquello que no quede claro. El incumplimiento de los acuerdos firmados puede tener consecuencias. La ventaja es que al trabajar con una agencia inmobiliaria estas operaciones están amparadas por las Leyes de Defensa del Consumidor.

En Inmobiliaria Doncel, de Ciudad Real, contará con total diligencia y transparencia en la gestión de su encargo. Tanto si es vendedor, como comprador, podemos asegurarle que una vez efectuada una operación con nosotros se sentirá completamente satisfecho. Nuestra experiencia nos avala en el tiempo y es por eso que consideramos a nuestros clientes como el mejor  valor  del que disponemos.

Se prorroga hasta 2017 la suspensión de los desahucios

El Consejo de Ministros aprueba extender hasta 2017 el período de suspensión de lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, que vencía en mayo.

Esta medida se incluye dentro del Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, de Mecanismos de Segunda Oportunidad y Reducción de la Carga Financiera y Otras Medidas de Orden Social, con el que el Gobierno persigue facilitar el desendeudamiento de la economía española y ampliar la protección de los colectivos más vulnerables por la crisis.

Así, el Ejecutivo flexibiliza los criterios que dan acceso al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios e incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM). Hasta ahora se calculaba por 12 pagas y ahora se hará por 14, con lo que pasa de 19.170,39 euros a 22.365,42 euros en 2015. También se amplían los supuestos de especial vulnerabilidad para incluir a los mayores de 60 años.

El Gobierno también ha decidido elevar el límite de precio de adquisición de los inmuebles que podrán beneficiarse del Código de Buenas Prácticas. A partir de ahora, este podrá superar en un 20% el precio medio arrojado por el índice elaborado por el Ministerio de Fomento con un límite de 300.000 euros --250.000 euros para la dación en pago--, cuando antes estaba establecido en 250.000 euros.

Finalmente, se amplían las medidas a las que se pueden acoger los beneficiarios del Código de Buenas Prácticas. En concreto, se elimina la aplicación de las cláusulas suelo a los deudores situados en el nuevo umbral del código.

En su último informe anual, el Defensor del Pueblo solicitaba la prórroga de esta medida, ya que, en muchos casos, la situación de vulnerabilidad de las personas acogidas a la exención de las cláusulas suelo "no ha variado, por lo que al finalizar la suspensión se van a encontrar peor que cuando se adoptó la misma". De hecho, indicaba el informe del Defensor del Pueblo, la deuda hipotecaria a la que no habían podido hacer frente en su momento es ahora mayor.

Además, el pasado 25 de febrero el Tribunal Supremo acordó que la banca deberá devolver las cantidades cobradas de más por las cláusulas suelo declaradas abusivas a partir del 9 de mayo de 2013, fecha en la que anuló aquellas que no cumplieran con los criterios de transparencia.

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