¿Cómo reclamar las cláusulas suelo?

Ante la previsible avalancha de demandas de consumidores afectados solicitando la restitución de las cantidades pagadas en aplicación de las cláusulas suelo, el Gobierno ha aprobado un mecanismo extrajudicial para la devolución de las cláusulas suelo con la intención de evitar el colapso de los tribunales con las reclamaciones de los clientes.

El Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, establece un cauce que posibilita a los consumidores afectados llegar a acuerdos con las entidades de crédito con las que tienen suscrita la hipoteca, evitando tener que ir a juicio.

Esta vía extrajudicial es totalmente voluntaria  y gratuita, y deja a salvo el derecho del consumidor a poder acudir a los tribunales.

Por tanto, las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales, que tendrá carácter voluntario para el consumidor.

Una vez recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo, incluyendo los intereses. En el caso de que la entidad considere que la devolución no es procedente, comunicará sus razones dando por terminado el procedimiento extrajudicial, pudiendo el consumidor acudir a la vía judicial.

Si el consumidor está de acuerdo con el cálculo, la entidad de crédito acordará con el consumidor la devolución del efectivo.

El plazo máximo de resolución de esta vía extrajudicial es de tres meses a contar desde la presentación de la reclamación. Durante este plazo, las partes no podrán ejercitar entre sí ninguna acción judicial ni extrajudicial; de hacerse, se producirá la suspensión del proceso hasta que se resuelva la reclamación previa.

Una vez convenida la cantidad a devolver, el consumidor y la entidad de crédito podrán acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo (por ejemplo, la novación de las condiciones del contrato de hipoteca).

La aceptación de esta medida compensatoria requerirá que el consumidor haya recibido información suficiente sobre:

• La cantidad a devolver.
• La medida compensatoria.
• El valor económico de esa medida.

¿Qué deben saber arrendatarios y arrendadores antes de firmar un contrato de arrendamiento?

A la hora de firmar un contrato de alquiler, tanto el inquilino como el propietario deben tener en cuenta una serie de cuestiones para conseguir una experiencia grata en el proceso de arrendamiento. Además, cada uno tiene una serie de derechos y obligaciones que debe conocer antes de firmar el contrato.

Aquí te ofrecemos algunas de las claves principales:

En cuanto a los propietarios

Legislación

Los propietarios deben adaptarse a los cambios de la ley de arrendamiento que entró en vigor en 2013 que establece, entre otros puntos, la duración mínima permitida en los contratos de alquiler. Existen modelos de contratos legales con los que el propietario puede contar.

El ejercicio del alquiler debe estar declarado a Hacienda, de lo contrario el propietario se enfrentará a determinadas penas y sanciones. Igualmente, alquilar una vivienda y dar constancia de ello conlleva una serie de ventajas fiscales.

Fijación del precio del alquiler y las condiciones del contrato

El propietario tiene derecho de fijar una cuota mensual y una fianza y establecer las condiciones que estime oportunas dentro de la legalidad del contrato, como la duración y/o la actualización.

El precio de la renta puede ser actualizado por el propietario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato y pactado por ambas partes.

Es conveniente incluir en el contrato un inventario detallado de los bienes que se encuentran en la vivienda antes de alquilarla.

Qué hacer contra un inquilino moroso

Esta es una de las mayores preocupaciones de los propietarios, pero ante esta situación existen medidas como un aval bancario o un seguro de alquiler que dan ciertas garantías. Si el inquilino deja de abonar la cuota se aconseja llegar con él a un acuerdo extrajudicial. Si no da resultado, hay que recurrir a la vía judicial y esta tendrá dos desenlaces: el arrendatario paga o se produce el desahucio. El proceso puede durar meses.

Otros derechos u obligaciones del propietario

-Reclamar la vivienda en caso de necesidad extrema.

-Demandar una compensación si el contrato finaliza prematuramente por parte del inquilino.

-Finalizar el contrato si hay falta de pago, subarriendo, daños en la vivienda o que el inquilino realice actividades molestas, insalubres o nocivas.

-Conservar la fianza si finalizado el contrato hay daños en la vivienda. El inmueble debe ser devuelto en las condiciones previas al alquiler.

-Pagar los impuestos y tasas municipales (como el IBI o el seguro del contenido de la vivienda).

En cuanto a los inquilinos

Las cláusulas del contrato

El inquilino debe comprobar que en el contrato no existan cláusulas nulas, ya que estas limitan los derechos del arrendatario establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cláusulas de este tipo son, por ejemplo: Obligar al inquilino permanecer en el vivienda durante el primer año (ya que puede dar por finalizado en contrato una vez pasado los seis primeros meses, con la correspondiente penalización que establezca la ley) o el acceso a la vivienda por parte del arrendador.

Finalización del contrato

El inquilino puede finalizar el contrato cuando haya estado seis meses en la vivienda y avisado con treinta días de antelación.

Si el contrato es inferior a tres años, se renueva anualmente. Si se sobrepasa este tiempo se recurre a la “Prórroga tácita automática”, en la que el contrato se renueva de manera automática cada año a no ser que alguna de las partes no lo desee.

La fianza

La fianza debe ser entregada al propietario quien debe devolverla en caso de que no haya desperfectos ni impagos en el momento en que se acaba el contrato de alquiler. Existe una falsa creencia: que “el propietario consta treinta días para entregar la fianza”, la cual no está determinada por ninguna ley.

Otros derechos u obligaciones del inquilino

-Negociar el precio y duración del contrato.

-Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta.

-Comprobar si es necesario dar de alta servicios como la luz, el agua, el gas o el teléfono y encargarse de los gastos del suministro.

-Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato.

-Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita.

-Desalojar la vivienda en caso de impago.


Ambos

El contrato de alquiler

Debe reflejarse en el documento información básica de los contratantes, la identificación de la vivienda, duración, renta y cláusulas pactadas.


La renta

La cuota final se acordará por ambas partes.

Obras y reparaciones

Las obras generales y de mejora están a cargo del propietario y deben mantener la vivienda en estado de habitabilidad. Si se prorrogan durante más de veinte días, el inquilino podrá desistir del pago proporcional a parte de la vivienda que no esté condicionada para habitarla.

De las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda es responsable el arrendatario.

En caso de que el inquilino efectúe obras por minusvalía debe devolver la vivienda tal y como estaba cuando termine el contrato si lo exige el propietario.

Alquilar la vivienda a través de un profesional

Esta puede ser una importante opción, ya que algunas de las ventajas son el asesoramiento, la profesionalidad y el ahorro de tiempo.

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El nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 incluirá ayudas para los desahucios

El nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 incluirá ayudas para los desahucios

El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, ha asegurado que el futuro Plan de Vivienda 2018-2021 busca continuar con el apoyo de la vivienda en alquiler mediante un programa específico de ayudas, al que se añadirán otras para los desahucios de la vivienda habitual.

El borrador del plan contempla, por un lado, la financiación de un programa de ayuda a los desahuciados de su vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad, mediante la constitución de fondos sociales de vivienda en alquiler a partir de pisos vacíos que aporten bancos y propietarios particulares y, por otro lado, una ayuda pública de entre 150 y 400 euros al mes para que los beneficiarios de estos pisos paguen su alquiler.

Además, se garantizará a los propietarios de estas viviendas el cobro del alquiler, dado que será la Administración la que abonará directamente dicha ayuda a bancos y particulares. El Ministerio de Fomento aportará el 80% del importe y la comunidad autónoma correspondiente, el 20% restante.

Asimismo, ha mostrado su intención de que el nuevo plan de vivienda siga contando con el apoyo a la vivienda en alquiler gracias a un programa específico.

Mientras el nuevo plan ve la luz, el Consejo de Ministros ha aprobado una prórroga del Plan de Vivienda 2013-2016 para que los beneficiarios del mismo no pierdan las ayudas durante 2017.

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Se registra el promedio más bajo

Se registra el promedio más bajo de viviendas terminadas en lo que va de siglo

 

Según los datos de Ministerio de Fomento, entre enero y mayo, se han terminado de construir en España un total de casi 17.000 casas por parte de promotores privados y públicos (una media aproximada de 110 inmuebles diarios), lo que supone el promedio más bajo desde el año 2000 hasta ahora. Por ejemplo, en el año  2013 el promedio era de 190 aproximadamente y en 2014 de 130.

Aunque si comparamos los datos de este año, 2016, con el impactante índice de la época de la burbuja inmobiliaria, encontramos que la diferencia es más alarmante, ya que durante los años 2007 y 2008 se terminaban más de 1600 viviendas al día.

Actualmente, volver a ese ratio tan elevado se considera prácticamente imposible, pero lo que más ha llamado la atención es que en pleno proceso de mejora se esté registrando el promedio más bajo de esta década. Algunos expertos achacan esto a que las viviendas que se terminan hoy son las que se empezaron a construir hace varios años cuando se concedían menos visados de obra nueva.